Снижение спроса и рост ставок усиливают давление на девелоперов

Недвижимость / Газета / Новости рынка недвижимости Москвы В 2026 году около 20% российских девелоперов, работающих с проектным финансированием, оказались под угрозой невозврата кредитов из-за нехватки средств на эскроу-счетах. Одновременно продажи квартир в новостройках продолжают падать, а ставки по кредитам остаются высокими. Сектор жилого строительства в России сталкивается с нарастающими финансовыми рисками: значительная часть девелоперов, использующих проектное финансирование, не может обеспечить достаточное наполнение эскроу-счетов для погашения кредитов. По данным «Национальное объединение строителей», к завершению строительства примерно пятая часть компаний рискует не рассчитаться с банками-кредиторами. Причина - недостаточный объем средств, поступающих от покупателей на счета эскроу, что напрямую связано с продолжающимся снижением темпов продаж на первичном рынке. Проблема усугубляется тем, что уровень распроданности квартир в новостройках в крупнейших городах страны продолжает падать. В марте 2026 года этот показатель снизился еще на 1,5-2% по сравнению с предыдущим месяцем, что свидетельствует о затяжном спаде спроса. Девелоперы вынуждены работать в условиях ограниченного притока новых покупателей, а это напрямую влияет на их способность обслуживать долги по проектному финансированию. Руководитель аналитической службы агрегатора новостроек RedCat Наталия Рыжкина отмечает, что средний уровень покрытия задолженности средствами на эскроу-счетах держится на уровне 69%. Этот показатель считается приемлемым по стандартам Банка России, однако ситуация по регионам и отдельным проектам может существенно различаться. В некоторых случаях покрытие превышает 100%, но примерно четверть кредитов обеспечены менее чем на 30% средствами покупателей. Средняя ставка по проектному финансированию за последний год выросла до 10,2%, несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ. Около 20% кредитов обслуживаются по ставке выше 16%, что создает дополнительную нагрузку на застройщиков. Особенно остро проблема ощущается в Южном федеральном округе, где средняя ставка достигает 13,4%, тогда как в Дальневосточном и Центральном округах она ниже - 9,1% и 9,3% соответственно. Несмотря на тревожные сигналы, банки пока оценивают качество портфеля проектного финансирования как высокое. В случае возникновения проблем с возвратом кредитов кредиторы готовы либо реструктурировать задолженность совместно с застройщиками, либо привлекать сторонние компании для завершения строительства. Такая практика позволяет минимизировать риски для покупателей жилья: даже при банкротстве девелопера объекты достраиваются за счет банков. Директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко подчеркивает, что отрасль переживает непростые времена. Высокие ставки и ограниченный спрос приводят к сдвигам сроков сдачи объектов и вынужденной реструктуризации кредитных портфелей. В отдельных случаях девелоперы теряют контроль над проектами, а активы переходят на баланс банков. Тем не менее, по итогам 2025 года выручка компаний от продажи жилья выросла на 11%, а средний уровень распроданности к моменту сдачи новостроек достигал 74%. Система проектного финансирования в России выстроена так, чтобы защищать интересы покупателей: даже если застройщик не справляется с обязательствами, банки завершают строительство. Однако полностью исключить появление проблемных объектов невозможно - такие случаи остаются единичными, но их число может увеличиться при дальнейшем падении спроса и росте стоимости кредитов. Анализ restate.ru указывает на то, что противоречия между банками, девелоперами и покупателями сохраняются, а механизм проектного финансирования не всегда работает так, как ожидалось. Это подтверждает, что рынок новостроек в 2026 году остается крайне чувствительным к любым изменениям финансовых условий и спроса, а устойчивость девелоперов напрямую зависит от динамики продаж и доступности кредитных ресурсов. Подробный разбор причин и последствий проблем с проектным финансированием можно найти в материале restate.ru. Автор: Наталья Смирнова