Банки ужесточают фильтры: снижение ставки не вернет массовую ипотеку

Недвижимость / Газета / Новости рынка недвижимости Москвы В декабре одобрение ипотечных заявок в России упало до 35,6%. Банки усиливают фильтрацию клиентов, а новые ограничения ЦБ делают ставку второстепенным фактором. Даже при снижении процентов получить кредит становится все сложнее. В декабре 2025 года российские банки одобрили лишь 35,6% заявок на ипотеку, по данным НБКИ. Это один из самых низких показателей за последние годы. Причина - не только в экономических трудностях, но и в изменении подхода к оценке заемщиков. Банки все чаще отказывают потенциальным клиентам, даже если те формально соответствуют требованиям. Кредитные организации ужесточают фильтрацию, опасаясь роста просрочек и невозвратов. Теперь не ставка определяет доступность ипотеки, а жесткие лимиты и новые правила, введенные Центробанком. С июля 2025 года ЦБ ввел прямые количественные ограничения: лимиты по показателю долговой нагрузки (ПДН), минимальному первоначальному взносу и соотношению суммы кредита к стоимости жилья (LTV). Эти меры призваны снизить риски для банков, но фактически приводят к тому, что многие потенциальные заемщики не проходят по новым фильтрам. Даже если у клиента стабильный доход и хорошая кредитная история, система может не пропустить его заявку из-за квот или ужесточенных расчетов. Банки больше не управляют риском индивидуально - теперь они просто отсеивают заявки, которые не вписываются в новые рамки. Ставка по ипотеке, которая раньше была главным фактором для заемщиков, теперь уходит на второй план. Даже если проценты снизятся, фильтры останутся прежними: дисконтирование доходов, ужесточение расчетов ПДН, закрытие схем с «донорскими» доходами, новые правила по семейной ипотеке. Все это делает получение кредита все более сложной задачей. В результате рынок ипотеки в России меняется: банки не столько охлаждают спрос, сколько тщательно фильтруют его. Для многих семей мечта о собственной квартире становится все менее достижимой, несмотря на любые изменения ставок. Автор: Наталья Смирнова