Агентства недвижимости ищут новые ходы на фоне спада новостроек

В крупных городах вторичное жильё снова становится заметным игроком. Новостройки уже не тянут спрос, ипотека дорожает, а агентства лихорадочно перестраивают работу. К концу года банки ждут прироста выдачи ипотеки на 5-7%. Вторичный рынок жилья в мегаполисах оживился. Новостроек стало слишком много, и покупатели всё чаще смотрят в сторону квартир с историей. По данным IRN, за год интерес к вторичке в России вырос на 18%. В десяти регионах - плюс треть и больше к июлю 2025 года. Юрий Паршиков, основатель «Союза риэлторов \"Полезные люди\"», говорит прямо: сейчас именно вторичка двигает рынок. И это несмотря на отсутствие льготных программ и рост ставок по ипотеке. Пока застройщики буксуют, спрос на первичку падает. РБК пишет: средний срок до сдачи новостроек в 2026 году - уже 30,9 месяца. Это на 1,8 месяца дольше, чем в 2025-м, и на 4,4 месяца больше, чем в 2024-м. «Дом.РФ» добавляет: в августе 2026 года на рынок вывели 2,7 млн кв. м нового жилья - на 23% меньше, чем год назад. В регионах объёмы ввода падают, ликвидность новостроек тоже. Вторичный фонд за это время заметно обновился. То, что ещё недавно считалось новым, уже перешагнуло 10-15 лет. Теперь такие дома активно продаются. В крупных городах, по аналитическим обзорам, 32% сделок на вторичке в 2026 году пришлись на дома, построенные за последние 10 лет. В объявлениях таких квартир ещё больше - 38%. Покупателям есть из чего выбирать, особенно когда на каждого жителя уже приходится полторы квартиры. Дальше расти рынку сложно. Ипотека по-прежнему главный инструмент. Ставки выросли, но банки всё равно находят, что предложить. ВТБ прогнозирует: в 2026 году выдадут около 2,4 трлн рублей рыночной ипотеки, из них 1,6 трлн - во втором полугодии. «Этажи» отмечают: одобрения по заявкам на вторичку выросли с 60-62% в начале года до 66,9% к июню и почти 68% в августе. Паршиков уверен: если ставки хоть немного снизятся, кредитная активность подскочит. Прогноз на конец года - плюс 5-7% к выдаче ипотечных кредитов. Агентства недвижимости вынуждены быстро меняться. На плаву держатся либо крупные федеральные сети, либо небольшие «ламповые» агентства, которые умеют работать под клиента. Средние компании зажаты между гигантами и нишевыми игроками - ресурсов не хватает, гибкости тоже. Покупателям вторички сейчас и проще, и сложнее. С одной стороны, выбор шире, можно взять квартиру в относительно новом доме по вменяемой цене. С другой - риски мошенничества и юридических ловушек никуда не делись. Вспомнить хотя бы историю с элитной квартирой в Хамовниках. Девелоперы массового сегмента вынуждены пересматривать планы. В регионах с низким спросом новые проекты становятся убыточными. В мегаполисах борьба за покупателя только усиливается. «Известия» пишут: во втором полугодии 2026 года больше половины девелоперов сдавали дома с просрочкой, а переносы сроков выросли до 60% против 40% годом ранее. Банки продолжают наращивать ипотечные портфели, делая ставку на стабильный спрос именно во вторичке. Restate.ru отмечает: в ближайшие месяцы доля вторички в сделках будет расти, особенно в Москве и Петербурге. В августе 2026 года средняя цена на вторичном рынке по крупным городам подросла на 0,6% за месяц. Эксперты ждут дальнейшего оживления к концу года. Для собственников это шанс продать квартиры, которые ещё недавно считались «новыми». Для покупателей - возможность взять ликвидное жильё без переплаты за бренд новостройки. Рынок меняется на глазах. Эпоха безоговорочного лидерства новостроек закончилась. Вторичка теперь не просто альтернатива, а полноценный конкурент. Спрос держится не только на цене, но и на том, что жильё можно получить сразу, без ожидания стройки и без привязки к льготам. Агентства, которые умеют быстро перестраиваться и реально помогают клиенту, займут верхние строчки. Остальным придётся искать свою нишу или уходить. Для покупателей и инвесторов сейчас главное - не терять бдительность и тщательно проверять юридическую чистоту сделки. Иначе риски могут легко перекрыть всю выгоду. Автор: Наталья Смирнова