Федералы и локальные игроки делят вторичку

2026-й стал годом жёсткой чистки среди агентств недвижимости: выживают только крупные федеральные сети и небольшие локальные команды. Средние компании теряют клиентов и исчезают с радаров. Ипотека растёт, новостройки уже не манят, а правила игры меняются прямо на глазах. В 2026-м рынок недвижимости России трясёт по-настоящему. Средние агентства сыпятся: клиенты уходят к федеральным сетям или к небольшим локальным командам, которые знают свой район как свои пять пальцев. Всё дело в том, как меняется спрос на вторичку и как теперь устроены ипотечные сделки. Игрокам приходится перестраиваться на ходу, иначе их просто смоет. Цифры говорят сами за себя. За восемь месяцев 2026 года банки выдали 663 тысячи ипотечных кредитов на 3 триллиона рублей. Это на треть больше, чем год назад. Рынок кипит, и дело не только во вторичке - новостройки тоже в игре, но уже не так, как раньше. По данным Dvizhenie, вторичный рынок оживился. Причина не в ставках и не в политике. Просто люди наелись новостройками: на каждого уже приходится полторы квартиры, а первичный рынок почти выдохся. Новое жильё строят только там, где спрос ещё живой. В остальных регионах девелоперы либо сворачивают проекты, либо строят для галочки. В августе спрос на ипотеку под новостройки вырос в 3,6 раза по сравнению с прошлым годом, а рыночная ипотека заняла почти 40% всех выдач. Спрос явно смещается. Вторичка, наоборот, становится всё привлекательнее. Квартиры, которые десять лет назад считались новыми, теперь массово переходят в разряд вторичного жилья. Это добавляет объёма и открывает новые ниши для тех агентств, кто умеет быстро ловить запросы покупателей. В некоторых регионах интерес к вторичке вырос на треть, а в среднем по стране - на 18%. И это не только Москва и Питер. Ипотека продолжает расти. Юрий Паршиков, владелец «Союза риэлторов „Полезные люди“», считает, что до конца года объёмы кредитования подрастут ещё на 5-7%. Даже при ставках около 18,7% (это средняя по рынку на конец августа) банки одобряют всё больше заявок. В августе одобрение по рыночной ипотеке под вторичку дошло до 67,8% - рекорд за два года. В начале года было 60-62%. В такой ситуации на плаву остаются только две категории агентств. Первые - крупные федеральные сети, которые умеют быстро масштабироваться и держать риски под контролем в десятках городов. Вторые - небольшие «ламповые» агентства, где всё держится на личном подходе и знании местных реалий. Средние компании застряли между двух огней: ресурсов для роста нет, гибкости для индивидуальной работы тоже не хватает. Доля крупных игроков в ипотечных сделках растёт, но точных данных по средним агентствам пока никто не собрал - нужны отдельные исследования. Технологии теперь обязательны для всех. Искусственный интеллект и чат-боты - уже не фишка, а стандарт. Кто быстрее внедряет цифровые инструменты и умеет работать с данными, тот сокращает время сделки и делает клиентов довольнее. Но, как говорит Паршиков, люди всё равно выбирают не по технологиям, а по тому, кто быстрее и честнее решает их вопросы: «Люди покупают у людей». Всё решает эмпатия, ответственность и простое умение держать слово. Для покупателей это значит: на вторичке стало больше вариантов, а условия по ипотеке - выгоднее. Для собственников и инвесторов - конкуренция между агентствами растёт, появляются новые сервисы для быстрой продажи и сопровождения сделки. Девелоперам придётся пересматривать планы: где спрос слабый, стройки заморозят, а в крупных городах борьба за клиента только усилится. Субсидии и льготные программы по-прежнему сильно влияют на структуру сделок, поддерживая спрос даже при высоких ставках. В 2026 году универсальных решений больше нет. Выигрывают те, кто строит федеральную инфраструктуру или делает уникальный локальный продукт. Средние агентства, которые не определились со стратегией, рискуют исчезнуть. В ближайшие годы выживет тот, кто умеет быстро меняться, внедряет технологии и не забывает про человеческий подход. Автор: Наталья Смирнова