Эскроу-счета в долевом строительстве: за и против

По планам правительства, к концу 2020 года не менее 95% договоров участия в долевом строительстве будет заключаться с эскроу-счетами. О преимуществах и опасностях новой схемы финансирования строек размышляет руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов. Что не так с эскроу-счетами По задумке правительства, введение эскроу-счетов должно решить проблему «обманутых дольщиков», и эти цели выглядят достижимыми. Застройщики потеряют возможность использования средств дольщиков на стадии строительства, что в сочетании с обязательным банковским сопровождением и проектным финансированием полностью исключает нецелевое расходование. Однако пока открытым остается вопрос, что будет происходить с проектами, которые в процессе реализации окажутся экономически несостоятельными. Ведь долгостроем жилой комплекс может стать не только по причине неэффективного менеджмента, но и в силу целого ряда рыночных факторов (конкуренция, кризисы в экономике, инфляция и т.д.). И вот тут и появляются определенные нюансы. Первый связан с принципом временной сущности денег, который является одним из основных в экономической науке и означает, что текущие финансы ценнее будущих. С учетом новой схемы ситуация выглядит следующим образом: проценты на остаток по эскроу-счету не начисляются, и дольщик при возврате средств получит ровно столько, сколько депонировал. С учетом того, что деньги будут храниться в течение всего периода строительства (1,5-3 года), а ставка инфляции, по информации ЦБ, составит 4% годовых, то потери реальной стоимости возвращаемых денег могут составить до 10 % от депонируемой суммы. Если учесть стоимость недвижимости, то можно говорить о сотнях тысяч рублей. Еще острее стоит проблема соотношения ипотеки. В настоящее время значительный объем сделок с недвижимостью осуществляется с привлечением ипотечного кредитования. При использовании эскроу дольщик заключает кредитный договор, по которому банк предоставит ему стоимость приобретаемой квартиры — то есть тело кредита, блокируемое на эскроу-счете. Далее застройщик будет строить дом, а дольщик — выполнять обязательства перед банком. Проблема заключается в том, что дольщик гасит не только само тело кредита, но и выплачивает проценты за его пользование (сейчас это около 9% годовых с учетом стандартных условий). В случае расторжения договора участия в долевом строительстве дольщик получает право на возврат цены квартиры, то есть тела кредита, но при этом он должен вернуть банку непогашенную часть ипотеки. Остальное оставляет себе. В итоге, дольщик получает на руки только ту часть тела кредита, которую успел погасить за период строительства. Заплаченные в этом периоде проценты не будут возвращены, а это тоже сотни тысяч. В итоге может сложиться парадоксальная ситуация, когда дольщики, имеющие право на расторжение ДДУ и возврат средств с эскроу-счетов, попросту не захотят им воспользоваться. Желая избежать финансовых потерь, люди будут сохранять ДДУ и требовать достройки домов. ДДУ или ДКП: чем удобны эскроу-счета Вначале рассмотрим то, что предлагает 214-ФЗ. Договора участия в долевом строительстве с эскроу могут заключаться на стадии строительства и подлежат государственной регистрации. То есть застройщик может вкладывать средства в строительство, понимая, что оплата за возводимую квартиру уже на счете банка, и чтобы их получить, необходимо вовремя сдать дом. Банк в этой ситуации тоже смело кредитует застройщика, так как видит на заблокированных счетах те средства, которые пойдут в погашение выданных кредитов. Для дольщика ситуация принципиально не будет отличаться: он заключает договор участия в долевом строительстве и оплачивает средства за будущую квартиру. Если же посмотреть на схему с классическим банковским финансированием и последующей реализацией по договорам купли-продажи, то тут возникает целый ряд вопросов. Главный из них — как законтрактовать квартиру на стадии строительства? Это непременная ситуация, поскольку после ввода в эксплуатацию ЖК и оформления права собственности быстро реализовать несколько сотен квартир на рынке проблематично. 214-ФЗ запрещает застройщику привлекать денежные средства на стадии строительства на основании иных договорных конструкций, нежели договора участия в долевом строительстве. То есть застройщик вправе заключить предварительный договор купли-продажи, но не имеет право брать денег за строящееся жилье. Дольщик как потребитель вправе в любой момент отказаться от предварительного договора, и получается, что применять такую схему менее удобно и надежно. Банк тоже находится в сложном положении, поскольку выдает кредиты, обеспеченные лишь предварительными договоренностями. Это дополнительные риски, которые отразятся на ставке кредита застройщика в итоге стоимости всего проекта. Кроме того, по схеме с куплей-продажей застройщик будет вынужден вначале оформить право собственности на себя, а лишь затем реализовывать квартиры третьим лицам, а это дополнительные расходы. Таким образом, обе схемы юридически допустимы, но долевое участие со счетами эскроу удобнее и, что самое главное, дешевле для всех участников.