Провальный квартал для новостроек: ждать ли снижения цен к осени

Таблица: «Бест-Новострой» Меньше и дешевле Сейчас в условиях снижения доходов и высоких цен на недвижимость, как и в прошлые кризисы, в массовом сегменте недвижимости возросла популярность более компактных и, как следствие, менее дорогих квартир. «Заметно снизился средний метраж проданной квартиры. Если в январе-мае 2021 года средняя площадь реализованного жилого помещения составляла 54 кв. м., то за аналогичный период этого года она упала до 48 кв. м (а в мае 2022 и вовсе до 46,5 кв. м)», — рассказал руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Во втором квартале 2022 года спрос сместился в сторону более бюджетных вариантов. Доля лотов с бюджетом покупки от 5 до 15 млн руб. в общей структуре спроса выросла за квартал выросла с 57% до 67%, рассказал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. В компании «Метриум» отметили смещение спроса в в сторону студий и однокомнатных вариантов, а интерес к апартаментам и многокомнатных квартир сократился. Преимуществом небольших квартир, помимо относительно доступной стоимости, является высокая востребованность как среди нанимателей, так и покупателей, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. При этом по данным департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, во втором квартале 2022 года в массовом сегменте существенно снизилась доля ипотечных кредитов, выданных по стандартной программе (с 40% в прошлом квартале до 17% — в текущем), а доля жилищных кредитов, выданных по программе с господдержкой, наоборот, выросла с 23% до 38%. Также существенно увеличилось число выданных кредитов по программе «Семейная ипотека» — с 24% до 41%, уточнили аналитики. Рост предложения и стагнация цен По итогам первого полугодия 2022 года заметно вырос объем предложения. «Если в январе этого года покупатели могли выбирать из 44 тыс. квартир и апартаментов в Москве, то сейчас из 55 тыс. лотов. Это связано с удлинением сроков экспозиции объектов при сохранении темпов вывода новых проектов. За первое полугодие продажи стартовали в 192 корпусах с продаваемой площадью 3,3 млн кв. м — год назад старт продаж был зафиксирован по 191 адресу и в 3,1 млн кв. м. Рекордный вывод новинок произошел в этом году в мае — 57 корпусов с продаваемой площадью 950 тыс. кв. м», — рассказал Попов. При этом цены на столичные новостройки перешли от роста к стагнации. За полугодие средняя цена квадратного метра в предложении в строящихся корпусах (без учета премиальных сегментов) в Москве выросла с 306 до 323 тыс. руб. — то есть скорость роста впервые была ниже 1% в месяц, уточнил аналитик ЦИАНа. В предыдущем полугодии, по его словам, цены росли в три раза быстрее (на 17% за 6-месячный отрезок). Последние три месяца средние цены предложения почти не меняются — колебания идут в очень узком диапазоне от 321 до 324 тыс. руб., резюмировал эксперт. Прогноз Опрошенные редакцией аналитики утверждают, что в ближайшие месяцы покупательская активность будет восстанавливаться, однако снижения цен на квартиры в столичных новостройках ждать не стоит. В «Бест-Новострой» ожидают определенного оживления спроса осенью, после летней перенастройки рынка. «При благоприятном сценарии, после летних отпусков многие из тех, кто по каким-то причинам отложил покупку недвижимости в первой половине 2022 года, вернутся на рынок. Также ожидается и возвращение некоторых инвесторов, которые положили свои сбережения на депозиты еще в начале весны», — прогнозирует Доброхова. «Динамика цен будет определяться как поведением покупателей — опыт последних недель говорит о том, что продолжать повышать цены при резком спаде звонков участники рынка не готовы, так и новыми особенностями в ценообразовании. Все большее распространение получают ипотечные программы со ставками сильно ниже ключевой ставки ЦБ и ниже льготной ипотеки. Но их обратной стороной является увеличение цены лота (до 20% при «ипотеке» в 0,01% годовых)», — считает Попов. Маловероятно, что средняя стоимость квадратного метра значительно снизится: девелоперские издержки, скорее всего, продолжат расти, свою роль сыграют и инфляционные процессы, подчеркнула Надежда Коркка. Она отметила, что возможны точечные коррекции данного показателя из-за выхода большого объема нового предложения на стадии котлована. Динамика спроса, помимо ипотечных ставок и стоимости жилья, зависит от уровня платежеспособности потенциальных клиентов, поэтому меры господдержки и программы от застройщиков и банков без роста благосостояния населения не принесут ожидаемого эффекта, считает эксперт «Метриума».