Рост проектного финансирования жилья замедлился до 2 процента в конце 2025

Недвижимость / Газета / Новости рынка недвижимости Москвы В конце 2025 года темпы прироста проектного финансирования в жилищном строительстве резко снизились, несмотря на рекордные поступления на эскроу-счета. Девелоперы спешили закрыть кредиты, чтобы снизить издержки перед изменениями в ипотечных программах. В последние месяцы 2025 года российский рынок жилого строительства столкнулся с заметным замедлением темпов роста проектного финансирования. По данным ЦБ РФ, объем кредитных портфелей в этом сегменте увеличился всего на 2 процента за четвертый квартал, хотя еще кварталом ранее прирост составлял 8 процентов. Причина - застройщики начали активнее использовать средства со счетов эскроу для досрочного погашения долгов по завершенным объектам. В течение года общий объем проектного финансирования достиг 10,2 триллиона рублей, что на 24 процента больше, чем годом ранее. Такой скачок объясняется не только запуском новых проектов, но и изменениями в структуре спроса. К концу года на эскроу-счета поступило около 2 триллионов рублей - это на 46 процентов больше, чем в предыдущем квартале, и на 58 процентов выше аналогичного периода 2024 года. Резкий рост поступлений на эскроу-счета в конце года связан с предстоящим ужесточением условий «Семейной ипотеки», которое вступит в силу с февраля 2026 года. Новое правило «один льготный кредит на семью» вынудило многих покупателей ускорить сделки, чтобы успеть воспользоваться старыми условиями. В результате за 2025 год на эскроу-счета поступило рекордные 5,5 триллиона рублей - это на 11 процентов больше, чем в 2024 году. Однако не все средства за приобретенное жилье были сразу перечислены на эскроу-счета. По оценке ЦБ РФ, около 1,4 триллиона рублей по-прежнему не поступили на счета - в основном это рассрочки по договорам, заключенным в 2025 году. При этом доля неоплаченной рассрочки от общей стоимости всех договоров долевого участия снижается второй квартал подряд. Девелоперы заинтересованы в получении полной оплаты, чтобы минимизировать стоимость кредитов. Покрытие задолженности средствами на эскроу-счетах практически не изменилось за четвертый квартал и составило 69 процентов, что на 3,4 процентных пункта ниже, чем год назад. Средневзвешенная ставка по кредитам для застройщиков выросла незначительно - до 10,2 процента, что по-прежнему более чем на треть ниже, чем в корпоративном сегменте, где она составляет 16 процентов. Ситуация на рынке проектного финансирования остается напряженной: застройщики вынуждены балансировать между необходимостью быстро закрывать кредиты и ростом стоимости заемных средств. Как отмечает ЦБ РФ, дальнейшая динамика будет зависеть от темпов ввода новых проектов и поведения покупателей на фоне изменений в ипотечных программах. Ужесточение условий «Семейной ипотеки» уже привело к всплеску спроса в конце 2025 года, но в перспективе может замедлить темпы продаж и запуск новых проектов. Девелоперы опасаются, что после вступления новых правил в силу часть потенциальных покупателей уйдет с рынка, а стоимость финансирования продолжит расти. Анализ restate.ru указывает на то, что рост издержек для строительных компаний в 2026 году может усилиться не только из-за изменений в ипотеке, но и вследствие увеличения налоговой нагрузки и расходов на оплату труда. Подробнее о возможных последствиях для рынка можно узнать в материале о влиянии налогов и зарплат на стоимость жилья. Автор: Наталья Смирнова