Цены на котловане обгоняют готовые проекты, рынок элитки теряет логику

Недвижимость / Газета / Новости рынка недвижимости Москвы Upside Development выходит на рынок с новым проектом на Мосфильмовской, 74-78, где стартовая цена квадратного метра превышает даже некоторые завершенные объекты. Архитектурные решения и смена девелопера вызывают вопросы о будущем премиального сегмента. На столичном рынке недвижимости появился новый повод для обсуждений: визуализации проекта на ЗУ «Мосфильмовская, 74-78» просочились в сеть, и теперь внимание приковано к Upside Development. Девелопер, который недавно перехватил инициативу у Самолета, готовится к запуску продаж с ценником, который способен удивить даже бывалых игроков премиального сегмента. Архитектурная концепция объекта вызывает неоднозначные оценки. Массивные объемы, строгий фасад без излишеств и преобладание стекла - решение, которое сложно назвать революционным, но и к типовым его не отнесешь. Авторство проекта остается неясным: ранее обсуждались варианты от малоизвестных бюро и маэстро Скуратова, однако нынешние визуалы, по всей видимости, принадлежат уже команде Upside Development. Изначально проектом занимался Самолет, но в начале 2026 года стало известно о переходе площадки под контроль Upside Development. Компания не скрывает своих амбиций: в портфеле появляются все новые объекты с утвержденными ТЭПами, причем интерес проявляется как к жилью, так и к офисным площадям. Финансовые возможности позволяют Upside активно скупать перспективные участки, что заметно меняет расстановку сил на рынке. По данным restate.ru, Upside Development планирует стартовать с ценой 900 тыс. руб. за квадратный метр на Мосфильмовской. Для сравнения, в декабре на «Ривер парк Кутузовский» реализовали 5,5 тыс. кв. м по 907 тыс. руб. за метр - и это уже почти готовый проект, а не стройплощадка. Новая стратегия Upside выглядит как вызов устоявшимся представлениям о ценообразовании в премиальном сегменте. Ситуация, когда объекты на стадии котлована стоят дороже, чем проекты с высокой степенью готовности, становится новой реальностью для Москвы. Анализ restate.ru указывает на то, что подобный разрыв цен ранее был характерен только для самых эксклюзивных локаций, но теперь он распространяется и на менее очевидные адреса. Вопрос, насколько долго рынок сможет поддерживать такой дисбаланс, остается открытым. Показательно, что Upside Development не боится конкурировать с уже состоявшимися проектами. Например, «Нова» уступает по стартовой цене, хотя находится в том же премиальном сегменте. Девелоперы делают ставку на уникальность локации и архитектурные решения, однако покупатели все чаще задаются вопросом: оправдан ли такой ценник на этапе котлована? Визуальные решения проекта на Мосфильмовской не поражают воображение, но и не скатываются в банальность. Преобладание стеклянных фасадов, лаконичные формы и отсутствие явных архитектурных экспериментов - ставка на сдержанную роскошь. Впрочем, как отмечает Property Insider, рынок элитной недвижимости Москвы все чаще сталкивается с ситуацией, когда архитектурные концепции уступают место ценовым рекордам и маркетинговым стратегиям. Похожая тенденция наблюдается и в других премиальных проектах столицы. Например, анализ роста стоимости элитных квартир в центре Москвы показывает, что девелоперы все чаще делают ставку на эксклюзивность участка, а не на архитектурные инновации. Это приводит к усилению конкуренции и смещению акцентов с качества на стоимость. В итоге, Upside Development задает новую планку для премиального сегмента, но остается вопрос: насколько устойчивым окажется спрос на столь дорогие лоты на ранней стадии строительства? Ответа пока нет, но рынок явно вступает в фазу, когда привычные ориентиры перестают работать. Автор: Наталья Смирнова