Аренда и продажи в «Москва-Сити»: ставки взлетели, офисов почти не осталось

Недвижимость / Газета / Новости рынка недвижимости Москвы В деловом центре «Москва-Сити» зафиксирован рекордный рост арендных ставок и почти полное отсутствие свободных офисов. Крупные компании скупают площади под штаб-квартиры, а стоимость жилья приближается к миллиону за метр. Деловой кластер ММДЦ «Москва-Сити» продолжает удивлять даже опытных участников рынка недвижимости. За последний год здесь сложилась ситуация, которую еще недавно сложно было представить: свободных офисных помещений практически не осталось, а арендные ставки обновили исторические максимумы. Общий объем недвижимости в «Москва-Сити» оценивается примерно в 3,1 млн кв. м, из которых 2,2 млн уже введены в эксплуатацию. Оставшиеся 0,9 млн кв. м пока существуют только на бумаге или находятся на разных стадиях строительства. По планам девелоперов, полностью завершить все заявленные башни удастся не раньше 2031 года. Офисный сегмент занимает особое место: 1,7 млн кв. м офисов составляют около 27% всего предложения класса А в столице. Вакантность упала до 2,8% - это абсолютный минимум за всю историю проекта. На фоне дефицита свободных площадей ставки аренды выросли до 79,7 тыс. руб. за кв. м в год, что на 32% выше прошлогодних значений. С 2021 года стоимость аренды удвоилась, а спрос не ослабевает. В условиях ограниченного выбора все больше компаний предпочитают не арендовать, а приобретать офисы для собственных штаб-квартир. Среди заметных сделок - покупка РЖД 263 тыс. кв. м в комплексе Moscow Towers, приобретение правительством Москвы 47 тыс. кв. м в iCity и сделка Мосбиржи на 30 тыс. кв. м. Такие операции становятся все более типичными для крупнейших игроков. До 2031 года в «Москва-Сити» планируется ввести еще 538 тыс. кв. м офисных площадей. Среди новых проектов - Sezar Tower (127 тыс. кв. м), Top Tower (96 тыс. кв. м), Сити-4 (72 тыс. кв. м), One (56 тыс. кв. м) и башня у моста Багратион на 164 тыс. кв. м. Однако даже эти объемы вряд ли смогут полностью удовлетворить растущий спрос. Торговая инфраструктура в деловом центре остается скромной: всего 59,7 тыс. кв. м, из которых 35% занимают рестораны и кафе, 27% - фитнес-клубы, а 12% - сервисные услуги. Вакантность в торговом сегменте составляет 7,7%, что заметно выше офисного рынка, но все равно говорит о высокой загрузке. Жилой фонд «Москва-Сити» значительно уступает по объему коммерческому: всего 835 тыс. кв. м. На конец 2025 года в продаже оставалось около 640 лотов. Цены на квартиры вплотную приблизились к отметке в миллион рублей за квадратный метр: на первичном рынке средняя стоимость составляет 967 тыс. руб., на вторичном - 856 тыс. руб. Средняя квартира здесь стоит 117 млн руб. Спрос на жилье в деловом центре резко вырос: за прошлый год было заключено 268 сделок, что почти вдвое превышает показатели предыдущего периода. Общий объем сделок достиг 23,8 млрд руб. Такая динамика объясняется не только престижем локации, но и ограниченным предложением, что подталкивает цены вверх. Эксперты отмечают, что «Москва-Сити» становится все более закрытым клубом для крупных корпораций и состоятельных частных лиц. Дефицит офисных и жилых площадей, а также постоянный рост цен делают этот кластер недоступным для большинства компаний и покупателей. Анализ restate.ru указывает на то, что подобные процессы наблюдаются и в других премиальных локациях столицы, где рост цен на новостройки опережает среднерыночные темпы - подробнее об этом можно узнать в материале о динамике цен и инвестиционной привлекательности отдельных районов Москвы. В ближайшие годы «Москва-Сити» вряд ли вернется к прежним показателям вакантности и доступности. Новые проекты не поспевают за спросом, а интерес со стороны крупных игроков только усиливается. В результате деловой центр продолжает дорожать, а конкуренция за каждый квадратный метр становится все жестче. Автор: Наталья Смирнова