Таунхаусы и дуплексы в Подмосковье: падение предложения в 5,5 раза за 7 лет

Недвижимость / Газета / Новости рынка недвижимости Московской области С 2019 года число таунхаусов и дуплексов в Московской области сократилось в 5,5 раза. Причины - законодательные реформы и экономические трудности, которые изменили структуру рынка загородной недвижимости. Рынок загородной недвижимости Московской области переживает затяжной кризис: за последние семь лет количество таунхаусов и дуплексов, выставленных на продажу, сократилось более чем в пять раз. По информации IRN, на первичном рынке Подмосковья сейчас насчитывается всего 660 объектов блокированной застройки, что составляет лишь 1,3% от общего объема предложения. В структуре продаж их доля не превышает 1,4%. Для сравнения, в начале 2019 года таких лотов было около 3,6 тысячи. Причины столь резкого падения кроются в изменениях законодательства, которые фактически приравняли блокированную застройку к многоквартирным домам. После реформы долевого строительства в 2019 году и распространения действия закона 214-ФЗ на этот сегмент, большинство девелоперов оказались не готовы работать по новым правилам. Проекты таунхаусов и дуплексов требуют иного подхода к финансированию, а их экономическая модель не выдерживает конкуренции с крупными жилыми комплексами. В отличие от городских новостроек, где маржинальность и скорость продаж выше, поселки с малоэтажной застройкой сталкиваются с низким спросом и ограниченными финансовыми возможностями. Девелоперы, специализирующиеся на таунхаусах, не могут позволить себе проектное финансирование и эскроу-счета, а замораживание средств до завершения строительства становится для них непосильной нагрузкой. В результате рынок теряет разнообразие, а покупатели - выбор. С 2024 года механизм эскроу-счетов начал внедряться и в сектор индивидуального жилищного строительства (ИЖС), однако, по мнению аналитиков, это не приведет к массовому возвращению девелоперов в сегмент таунхаусов. На сегодняшний день менее 5% проектов ИЖС реализуются по договорам долевого участия, а перевод строительства на эскроу-счета остается скорее формальностью, чем реальной практикой. Крупные компании, для которых строительство многоквартирных домов - основной бизнес, используют проекты блокированной застройки скорее для имиджа и расширения ассортимента, чем для получения прибыли. Для классических загородных застройщиков ситуация остается без изменений: экономически оправданы только те проекты, где девелопер инвестирует собственные средства, строит небольшие очереди по 10–20 секций и реализует их поэтапно. Такой подход не способен существенно повлиять на общий объем предложения и не меняет рыночную ситуацию. Сегмент выживает за счет точечных проектов, но массового развития не происходит. Проблемы блокированной застройки остаются вне поля зрения законодателей, поскольку этот сегмент не считается массовым и не вызывает острой социальной напряженности. В результате, как отмечают эксперты, энтузиастов, готовых лоббировать интересы рынка таунхаусов, среди депутатов не находится. Законодательные инициативы направлены на решение более масштабных задач, а нишевые проблемы остаются без внимания. Тем не менее, несмотря на сокращение предложения, спрос на таунхаусы и дуплексы сохраняется среди определенной категории покупателей. При достаточном выборе объектов этот сегмент занимал до 15% всех сделок на загородном рынке. Сейчас же покупатели сталкиваются с ограниченным ассортиментом и высокими ценами. По данным IRN, средняя стоимость нового объекта блокированной застройки в Подмосковье составляет 33,3 млн рублей, а медианная цена квадратного метра - 159,4 тыс. рублей. На вторичном рынке эти показатели ниже: средний объект стоит 17,8 млн рублей, а квадратный метр - 112,7 тыс. рублей. Такая разница объясняется не только возрастом домов, но и качеством инфраструктуры, а также локацией. Ситуация с таунхаусами в Подмосковье напоминает недавний случай, когда крупный проект оказался на грани банкротства, а банк был вынужден выставить недостроенный поселок на продажу. Подробности этой истории можно найти в материале о том, как банк реализует проблемные объекты загородной недвижимости. Подобные примеры лишь подчеркивают нестабильность и уязвимость сегмента блокированной застройки. Как пишет IRN, дальнейшее развитие рынка таунхаусов и дуплексов в Московской области остается под вопросом. Без изменений в законодательстве и новых экономических стимулов этот формат жилья рискует окончательно превратиться в нишевый продукт для ограниченного круга покупателей. Автор: Наталья Смирнова