КС РФ решит, можно ли брать налоги с завышенной кадастровой стоимости

Недвижимость / Газета / Новости рынка недвижимости Москвы Владельцы недвижимости сталкиваются с невозможностью пересчитать налоги по рыночной стоимости, если кадастровая оценка устарела и многократно превышает реальную цену. Конституционный суд РФ впервые рассмотрит жалобу на нормы, которые блокируют пересмотр налоговой базы задним числом. В России разгорается новый конфликт между собственниками недвижимости и государством: Конституционный суд РФ приступил к рассмотрению жалобы на положения закона «О государственной кадастровой оценке», которые позволяют начислять налоги исходя из устаревшей и зачастую завышенной кадастровой стоимости. Проблема затронула не только отдельных граждан, но и целые регионы, где массово фиксируются случаи, когда налоговая база по земле и объектам недвижимости формируется по архивным данным, не отражающим реальную рыночную ситуацию. Суть спора - в невозможности для владельцев пересчитать налог за прошлые периоды, если кадастровая стоимость их объектов была завышена, а сроки для оспаривания уже истекли. По данным ТАСС, в Конституционный суд обратились Антон Епифанов из Смоленской области и Инга Бухмиллер из Оренбургской области. Оба столкнулись с тем, что их имущество оказалось оценено государством в разы выше рыночной стоимости, а попытки добиться справедливого пересчета через суд или специальные учреждения оказались безуспешными. Епифанов владеет несколькими земельными участками, рыночная стоимость которых, по отчетам оценщиков, не превышает 514,5 тыс. рублей за каждый. Однако кадастровая стоимость этих же участков в разные годы доходила до 9 млн рублей. В 2023 году он попытался оспорить завышенную оценку, но получил отказ: с января в регионе такие вопросы рассматривает только специальное бюджетное учреждение, а заявление Епифанова было возвращено из-за пропуска шестимесячного срока подачи. Инга Бухмиллер столкнулась с похожей ситуацией: в 2024 году ей впервые пришло уведомление о необходимости уплатить налог на имущество за 2022 год по объекту, который ранее не фигурировал в квитанциях. Налог рассчитали исходя из кадастровой стоимости в 53,5 млн рублей, хотя рыночная цена объекта на начало 2021 года составляла чуть более 1,4 млн рублей. Ее заявление также не приняли из-за пропуска срока, а суд отказался рассматривать иск, ссылаясь на формальные требования закона. Ключевая проблема - в том, что действующие нормы не позволяют пересчитать налоговую базу по архивной кадастровой стоимости, даже если она многократно превышает рыночную. По мнению заявителей, положения статьи 22.1 закона «О государственной кадастровой оценке» и части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ противоречат сразу нескольким статьям Конституции. Они считают, что практика применения этих норм фактически лишает граждан права на справедливое налогообложение и возможность защитить свои имущественные интересы. Ситуация осложняется тем, что уведомления о возврате заявлений из-за пропуска срока не считаются официальным решением учреждения, которое можно было бы оспорить в суде. В результате собственники оказываются в замкнутом круге: формально право на пересмотр есть, но реализовать его невозможно из-за бюрократических ограничений. Эксперты рынка недвижимости отмечают, что подобные правовые ловушки могут стать серьезным препятствием для развития рынка, особенно в регионах с нестабильной кадастровой политикой. Владельцы земли и объектов недвижимости рискуют столкнуться с непредсказуемыми налоговыми обязательствами, что снижает привлекательность инвестиций и увеличивает число судебных споров. Проблема завышенных кадастровых оценок и невозможности их пересмотра задним числом уже обсуждалась в профессиональном сообществе. Анализ restate.ru указывает на то, что ужесточение контроля за кадастровыми и рыночными оценками приводит к росту числа конфликтов между собственниками и государственными органами, а также к увеличению числа отказов в пересмотре налоговой базы. Решение Конституционного суда по этому делу может стать прецедентом для тысяч аналогичных случаев по всей стране. Если суд признает оспариваемые нормы неконституционными, это откроет путь для массового пересмотра налоговых обязательств и изменит правила игры на рынке недвижимости. Вопросы справедливости кадастровой оценки и защиты прав собственников становятся все более актуальными на фоне ужесточения налоговой политики. В похожих ситуациях, связанных с рисками для владельцев земли, уже фиксировались случаи, когда несоответствие документов приводило к штрафам и блокировке разрешений, как это было отмечено в материале о рисках для владельцев участков. Автор: Наталья Смирнова